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降价抢跑也难凑效,开发商们的房子越来越难卖

没能收获“金九”,开发商们的资金也更紧张了。

记者|杨冰柯

调控持续加码,房地产行业走入下行,房产商们的日子越来越难。

过去的九月,以往都是地产商传统的大丰收时节,今年他们对项目去化的渴求格外强烈,不少开发商将项目提前入市,力推“特价房”,甚至还有不少大幅降价抢跑。

从结果看,开发商的努力并未完全收到成效,销售业绩整体下滑明显。无论是头部开发商还是中小开发商,现在的销售去化都异常艰难。

根据克而瑞数据,9月,超过9成百强房企单月业绩同比降低,其中6成企业同比降幅大于30%,逾半数企业同环比双降。截至9月末,有近半数房企目标完成率不及70%,四季度去化压力依然巨大。

以操盘金额为例,9月TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模不及8月、首次环比下降。同比去年下降36.2%,较2019年同期也下降17.7%,7-9月单月业绩连续三个月同比下跌,且同比跌幅进一步扩大。

具体来看,据不完全统计,有29家房企已经公布九月业绩。从环比看,9月销售额整体环比下降11.3%。其中,15家房企销售额环比下降,降幅前三名有中国恒大、大悦城和越秀地产,销售额分别下降了86.1%、68.9%和47.8%。

同比上,29家房企中有27家房企销售业绩均有下降,降幅前三名为中国恒大、大悦城和绿地控股,销售额分别下降了93.5%、69.6%和55.5%。

一位市场人士对界面新闻记者表示,房企前9月累计销售额同比大多数都是增长的,但8月、9月房企销售额单月同比下滑得更多。

事实上,为了收获“金九”,房企们使出浑身解数,不少地区的售楼处中都打出特价房、买房送车位、买房送物业费等营销手段。在热点城市,房企们更是将多个项目的入市计划提前,抢收市场。

在北京,9月上旬,共有13个项目对外公示预售许可信息,相较于过往几个月份,开发商的推盘速度明显加快。在5月北京首次集中供地后,出让的30宗土地中有24个项目在“金九”前后流出户型资料,并陆续开放售楼处。

在苏州,中南春风南岸在国庆前后推出的房源价格,均价1.7万/平米,要知道,该项目当时的拿地价就要1.6万/平米。

在郑州,融创、金科等房企采取降价促销方式,降价幅度少则1000元/平米,多则3000元/平米。

在青岛、桂林两地,近乎腰斩的“工抵房”出现,之前的热点城市惠州出现零首付、购房返现等。

三四线城市更是接连上演楼市价格“跳水”戏码。

在湖南岳阳,多个楼盘价格“跳水”,降价幅度多达3000元/平方米,奥园誉湖湾更由6300元/平方米降至3378元/平方米。在株洲,也有房企降价促销,阳光城·新城·樾府售价由7000元/平方米降至4000元/平方米。

然而,9月多个城市市场下行明显,房企想在“金九”大卖一笔的愿望落空。

根据克而瑞数据,2021年9月,房地产市场下行压力加剧,28个重点监测城市商品住宅成交面积环比再降7%,同比跌幅进一步扩至25%,较2019年同期下降17%。

在一线城市,商品房成交也全线回落,同、环比分别下降36%和23%。其中,北京、广州和深圳同比跌幅都在30%附近,上海跌幅为45%。

在24个二、三线城市中,成交持续走低,环比再降4%,同比跌幅扩至23%。近8成二、三线城市成交同比转降,热点城市厦门、武汉、宁波等同比跌幅都在20%附近,昆明、长春、南宁等同比更是腰斩。

市场入冬背后,调控政策频繁和房贷利率提高、房贷审批难是主要原因。

根据中原地产相关数据,9月单月全国房地产调控累积62次,叠加1-8月的420次,2021年房地产调控次数刷新历史同期记录,高达482次,同比调控上涨次数高达20%以上。

同时,房贷收紧,利率提高、审批难加速了市场下行。

相关数据数据显示,9月全国首套平均利率5.46%,比去年年底上升了23个bp;二套平均利率5.83%,也比去年年底上升了29个bp。

以杭州为例,半年内,杭州房贷利率连续5次上调。 8月底,农行等各大银行的房贷利率又涨到首套6.3%,二套6.4%。

中原地产数据显示,房贷全面收紧,放款普遍都在3个月以上,部分城市甚至需要6个月以上,导致全国楼市二手房交易接近停滞,上海、深圳、北京二手房交易都已经跌至历史低点。二手房流动性大大降低,市场入冬,这又传导到新房市场上,置换需求被抑制。

去化困难,融资被扼住咽喉,房企们生存环境堪忧,新力、花样年、恒大等房企在国庆前后爆发危机,房地产商们普遍面临流动资金紧张问题。

值得注意的是,对于房地产行业的下行影响,多个相关部门已经关注到。

为了维护房地产行业的稳定,昆明、沈阳、株洲、张家口等多个城市发布“限跌令”,限制开发商的大幅降价行为。

同时,金融政策接下来或有可能放松。

929日,人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求,金融机构要按照法治化、市场化原则,配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。

这是近期金融系统第二次关注房地产行业,要知道,自2003年开始,货币政策委员会例会已连续18年未涉及房地产问题。因此,该座谈会被认为是金融政策放松的信号。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,该会议是央行“两个维护”的主张向具体金融、住房管理等部门的传达,要坚持“三稳”目标和“房住不炒”,在行政调控的同时,也要关注房地产金融的合理的市场需求。

许小乐预计,金融方面未来将围绕“调节奏,保稳定”两个关键词进行,金融机构将配合相关部门和地方政府,根据城市实际需求,因城施策,合理安排房地产信贷投放节奏,避免出现上半年的信贷投放与市场需求之间的节奏错配,避免信贷大面积收紧误伤基本住房需求。

克而瑞研究报告称,我们认为严守系统性金融风险仍是底线,房企融资可能仍将坚持去杠杆,居民购房信贷政策有望适度调整,表现为提升居民按揭额度、缩短放贷周期,保证市场正常交易。

报告认为,受此影响,四季度房地产市场或将筑底企稳,成交有望企稳回升,尤其是那些市场需求及购买力相对坚挺的核心一二线以及强三线城市,成交整体提升幅度或将更为可期。

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